"이 땅 위에 3층짜리 건물이 있습니다. 스타벅스 드라이브스루(DT) 매장은 이미 입점 계약이 완료됐다. 15년째 장기임대 중이라 임대인이 크게 신경 쓸 일이 없어 다행이다.(경기도 남양주 인근 부동산 전문중개업소 관계자)
소형 빌딩의 인기가 지속되는 가운데 '핵심 세입자'를 내세운 빌딩의 몸값이 천정부지로 치솟고 있다. 가장 인기 있는 세입자는 스타벅스입니다. 부동산 시장 관계자들은 스타벅스의 입점이 확정되면 매각이 어렵지 않을 것이라고 입을 모은다. 한편 스타벅스 대여에 성공한 개발자들도 활발한 것으로 알려졌다.
22일 부동산업계에 따르면 최근 부동산 개발업자들이 스타벅스의 입점 문제를 해결하기 위해 건물을 신축했다가 이를 통째로 분양하는 사례가 늘고 있다. 2~3년 전까지만 해도 도심에 낡은 건물을 신축해 스타벅스에 임대하는 경우가 많았지만 최근 같은 방식으로 서울 인근 대로변 땅을 개발하는 사람들이 늘고 있다고 개발업자들은 설명했다.
한 건축중개업자는 "요즘 50억원짜리 소형 건축물을 대부분 찾기 어려워졌고, 한때 외국에만 존재했던 DT 방식이 점차 익숙해지면서 부동산 개발업자들이 수도권 외곽의 토지 개발에 더욱 적극적이 됐다"고 말했다."
그들은 주로 거래를 하기 위해 회사를 설립합니다. 스타벅스 경험이 있는 토지소유자와 개발자가 함께 법인을 만들고 매수자를 찾는다. 이것은 세금 부담을 줄이기 위한 것입니다. 일반적으로 개인소득세는 최저세율 6%부터 최고세율 45%에 이르는 초과 누진세율이 적용된다. 반면 법인은 2억원 이하 10%, 200억원 이하 20%, 3000억원 이하 22%, 3000억원 초과 25%의 누진세율이 적용된다.
예를 들어 개인이 벌어들인 소득이 10억원을 넘으면 45%, 지방세를 고려하면 지방세 45%, 법인이 벌어들인 소득이 3000억원을 넘으면 25%, 지방세를 고려하면 27.5%가 적용된다. 중자산 매각 시 적용되는 중과세율도 개인은 최대 30%, 법인은 최대 20%로 법인에 유리하다.
부동산업계 관계자는 "과거 스타벅스에 진출하기 위해 일하는 개발자들이 수익의 일부를 수수료로 가져갔지만 최근에는 주식회사 주식을 가져가는 형태로 거래한다"며 "부동산 시장에서 스타벅스 효과가 크다는 신화가 정착된 것 같아 수수료가 올랐다"고 말했다. 이 관계자는 "스타벅스가 가까이 있다는 뜻의 '세권'이라는 용어가 널리 쓰이고 있으며, 스타벅스DT가 진출하면 주변 상권이 살아날 것이라는 인식이 팽배하다"고 덧붙였다.
사실 스타벅스를 키 테넌트로 끌어들여 수익을 올린 연예인들이 많다. 배우 하정우가 대표적이다. 토지건축정보 플랫폼 가치맵에 따르면 하정우씨가 2018년 7월 73억3000만원에 매입한 화곡동 건물은 올해 3월 119억원에 매각됐다. 매매로만 따지면 하정우가 45억7000만원의 수익을 올렸다.
이 건물은 지하철 5호선 목동역에서 985m 거리에 있으며, 지하 1층~지상 3층 규모의 건물로 커피전문점 스타벅스가 운영하고 있다. 스타벅스는 보증금 4억원, 월세 2400만원으로 2031년까지 15년간 직접 임대해 왔다.
개그우먼 박명수(47) 씨와 그의 아내도 비슷하다. 박씨 부부는 2011년 10월 서울 성북구 동선동에 있는 건물을 29억원에 매입한 뒤 전 층에 스타벅스를 입점시켰다. 그 이후로 이 건물의 가치가 뛰어올랐습니다. 3년 후, 그것은 46억 6천만 원에 팔렸고 17억 6천만 원의 이익을 얻었다. 박씨 부부는 2015년 서울 방배동 건물을 89억원에 매입해 스타벅스에 입점한 뒤 지난해 2월 173억5000만원에 매각했다. 5년 새 63억원이 넘는 시세차익을 올린 셈이다.
다만 스타벅스 효과가 과장됐다는 지적도 나온다. 스타벅스가 들어섰기 때문에 스타벅스가 활성화 된 것이 아니라 가치가 뛰어난 상권에 선별적으로 진출했다는 취지의 논문도 있다.
한양대 도시공학과 연구진이 발표한 '2016년 개점한 스타벅스 입지-서울점포의 공간효과에 관한 연구' 논문에 따르면 변화가 있더라도 사회 전반적 효과나 상업적 효과로 추정됐다. 스타벅스의 로케이션 효과일 가능성이 낮다는 의미다.
박원갑 KB부동산 수석부동산전문위원은 "최근 장기계약 임차인을 만드는 연예인들이 늘어나면서 핵심 임차인에 대한 관심이 높아졌다"며 "최근 스타벅스 매장이 늘어난 점을 고려하면 스타벅스의 위상이 15~20년 후에도 그대로 유지될지는 생각해볼 필요가 있다"고 말했다. 스타벅스커피 코리아에 따르면 2021년 10월 기준 국내 매장 수는 1,605개다. 2020년 말, 점포 수는 1503개에서 102개가 증가했다.